Bu yazımızda kat irtifakı konusuna değindik. Bu konuda en çok merak edilen soruları sizler için bir araya getirerek cevaplarını vermeye çalıştık. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ile ilgili en çok sorulan 10 soru ve cevabı makalemizin devamında.
Kat İrtifakı Nedir ve Nasıl Oluşur?
Kat irtifakı, bir arsa üzerine inşa edilmiş binaların, arsa sahibi ve kat malikleri arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme, arsa sahibinin binayı yapmak ve satmak, kat maliklerinin ise bu binaların katlarını satın almak ve kullanmak amacıyla imzaladığı bir sözleşmedir.
Kat irtifakı, kat mülkiyeti kavramının ortaya çıkmasıyla birlikte önem kazanmıştır. Kat mülkiyeti, birden fazla malikin bir binanın farklı katlarını sahip olabileceği bir hukuki yapıdır. Bu durumda, kat malikleri arasında oluşacak sorunların çözümü için bir düzenleme gerekmektedir. İşte bu nedenle kat irtifakı sözleşmesi imzalanır.
Kat irtifakı, arsa sahibi tarafından bina inşaatının başlamasından önce hazırlanır ve tapu siciline tescil edilir. Sözleşme, binanın her katının ayrı ayrı satılabilmesine olanak tanır ve tapu sicilinde her katta ayrı bir malik olarak kaydedilir.
Bu sözleşmede, kat maliklerinin hakları ve sorumlulukları, ortak alanların kullanımı, yönetim planı gibi konular yer alır. Ayrıca, sözleşmede kat maliklerinin mülkiyet haklarına ilişkin bilgiler ve sınırlamalar da belirtilir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, birden fazla malikin sahip olduğu binaların hukuki yapılarını düzenleyen iki farklı kavramdır. Her ne kadar benzerlikleri olsa da, aralarında bazı farklar vardır.
Kat mülkiyeti, birden fazla kişinin aynı binanın farklı katlarını satın alarak sahip olmasıdır. Bu durumda, binanın ortak alanları da bu kişilerin ortak mülkiyetinde olur. Her kat maliki, sahip olduğu kattaki daire veya işyerinde özgürce kullanım hakkına sahiptir. Kat mülkiyeti, bu bağımsız bölümlerin maliki olan kişiler arasındaki hukuki ilişkileri düzenleyen bir hukuk düzenlemesidir.
Kat irtifakı ise, bir arsa üzerinde inşa edilmiş bir binanın, arsa sahibi ve kat malikleri arasındaki hukuki ilişkiyi düzenleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme, arsa sahibinin binayı yapmak ve satmak, kat maliklerinin ise bu binaların katlarını satın almak ve kullanmak amacıyla imzaladığı bir sözleşmedir. Kat irtifakı, bina tamamlandıktan sonra tapu siciline tescil edilir ve her kat için ayrı bir malik kaydı yapılır.
Bu nedenle, kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki temel fark, maliklik yapılarıdır. Kat mülkiyetinde, her kat için ayrı bir malik kaydı yapılmazken, kat irtifakında her kat için ayrı bir malik kaydı yapılır. Kat mülkiyetinde, ortak alanlar maliklerin ortak mülkiyetindedir, ancak kat irtifakında ortak alanların mülkiyeti arsa sahibinde kalmaktadır.
Bununla birlikte, hem kat mülkiyeti hem de kat irtifakı sözleşmelerinde, kat malikleri arasındaki haklar ve sorumluluklar, ortak alanların kullanımı, yönetim planı gibi konular detaylı bir şekilde ele alınmaktadır. Ayrıca, her iki hukuki yapıda da ortak yönetim kurulu bulunmaktadır.
Özetle, kat mülkiyeti ve kat irtifakı, birden fazla malikin sahip olduğu binaların hukuki yapılarını düzenleyen iki farklı kavramdır. Kat mülkiyetinde her kat için ayrı bir malik kaydı yapılmazken, kat irtifakında her kat için ayrı bir malik kaydı yapılır. Ancak, her iki yapıda da malikler arasındaki haklar ve sorumluluklar detaylı bir şekilde ele alınır.
Kat irtifakı sözleşmesinde yer alması gereken maddeler nelerdir?
Kat irtifakı sözleşmesi, bir arsa üzerinde inşa edilmiş bir binanın arsa sahibi ve kat malikleri arasındaki hukuki ilişkilerini düzenleyen önemli bir sözleşmedir. Bu sözleşmede yer alması gereken bazı önemli maddeler şunlardır:
- Tarafların kimlik bilgileri: Kat irtifakı sözleşmesinde arsa sahibi ve kat maliklerinin kimlik bilgileri yer almalıdır.
- Konu ve amaç: Kat irtifakı sözleşmesinin konusu ve amacı açık bir şekilde belirtilmeli, sözleşmenin neye hizmet ettiği anlaşılır olmalıdır.
- Taşınmazın niteliği: Taşınmazın niteliği, adı, adresi ve parselleri sözleşmede yer almalıdır.
- Bağımsız bölümler: Binadaki bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, numarası, katları, kullanım alanı, vasıfları ve durumu gibi bilgiler detaylı bir şekilde belirtilmelidir.
- Ortak alanlar: Ortak alanların tanımı ve niteliği, kullanımı ve yönetimi hakkında ayrıntılı bilgi verilmelidir. Bu alanlar arasında ortak bahçe, koridor, asansör, merdiven, çatı, bodrum ve depo gibi yerler yer alabilir.
- Paylar: Kat maliklerinin bağımsız bölümlerine ait payları belirtilmelidir. Bu paylar, kullanım alanlarına ve ortak giderlere göre hesaplanabilir.
- Yönetim: Kat irtifakı sözleşmesinde, yönetim planı ile birlikte yönetim kurulunun seçimi, yetkileri, görevleri ve sorumlulukları hakkında bilgi verilmelidir.
- Ortak giderler: Ortak giderlerin neler olduğu, bunların nasıl hesaplanacağı, ödeme şekli, zamanı ve tutarı hakkında ayrıntılı bilgi verilmelidir.
- Kat mülkiyeti kanunu ve diğer yasal düzenlemeler: Sözleşmede, kat mülkiyeti kanunu ve diğer yasal düzenlemeler hakkında bilgi verilmeli, bu düzenlemelere uyulması gerektiği belirtilmelidir.
- Sözleşmenin geçerlilik süresi ve feshi: Sözleşmenin geçerlilik süresi, fesih koşulları ve şekli hakkında bilgi verilmelidir. Aksi halde tazminat ödeme durumuyla karşı karşıya kalabilirsiniz.
Yukarıda belirtilen maddeler, kat irtifakı sözleşmesinde yer alması gereken önemli maddelerdir
Kat irtifakı nasıl feshedilir?
Kat irtifakı, bina üzerindeki kat malikleri arasında kurulan bir hukuki ilişki olduğundan, feshedilmesi bazı şartlar ve prosedürlere bağlıdır. Kat irtifakının feshedilmesi, bina üzerindeki bağımsız bölümlerin satışı veya bina yıkımı sonucunda gerçekleşebilir.
Kat irtifakının feshedilmesi için gereken şartlar şunlardır:
- Kat maliklerinin oybirliği: Kat irtifakının feshedilmesi için kat malikleri arasında oybirliği sağlanması gerekmektedir. Bu nedenle, tüm kat maliklerinin katılımı önemlidir.
- Kararın yazılı şekilde alınması: Karar, yazılı şekilde alınmalı ve imzalanmalıdır. Kararda, kat irtifakının feshedildiği açık bir şekilde belirtilmelidir.
- Tapu kütüğüne tescil: Kararın tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Bu işlem, tapu müdürlüğünde yapılmalı ve işlem masrafı ödenmelidir.
Kat irtifakının feshedilmesi sonucunda, bağımsız bölümler tek tek satılabileceği gibi, bina da yıkılarak arsa sahibine devredilebilir. Bina yıkımı sonucu arsa sahibine devredilen alanda, yeni bir kat irtifakı sözleşmesi düzenlenerek bina inşa edilebilir.
Öte yandan, kat irtifakının feshedilmesi sonucu ortaya çıkan paylar, kat malikleri arasında eşit şekilde dağıtılmalıdır. Bu dağıtım işlemi, kat maliklerinin ortak kararı ile yapılır ve tapu müdürlüğünde tescil edilir.
Kat irtifakının iptali için nasıl hukuki bir yol izlenmelidir?
Kat irtifakı, bina üzerindeki bağımsız bölümlerin mülkiyeti ile ilgili bir düzenlemedir. Ancak bazı durumlarda, kat irtifakının iptali gerekli olabilir. İptal işlemi, mahkeme kararı ile gerçekleştirilir.
Kat irtifakının iptali davaları, genel olarak tapu sicil mahkemelerinde görülmektedir. Ancak, yerel mahkemeler de yetkili olabilir. Bu durum, davaya konu olan gayrimenkulün bulunduğu yerin yetkili mahkemesinin belirlenmesi ile ilgilidir. Yargıtay kararlarına göre, kat irtifakı iptali davalarında görevli mahkeme de tapu sicil mahkemesidir.
Kat irtifakı iptali davaları, gayrimenkulün sahipliği ile ilgili olduğundan, uzman bir rapor hazırlanması gerekebilir. Uzman raporu, mahkemenin karar vermesinde önemli bir rol oynayabilir. Mahkeme, davanın incelenmesi ve karar verilmesi için bir uzman raporu talep edebilir veya tarafların talebi üzerine bir uzman raporu hazırlanmasını isteyebilir
Kat irtifakı uygulamasında sıklıkça karşılaşılan sorunlar nelerdir?
Kat irtifakı uygulaması, bağımsız bölümlerin kullanımı ve mülkiyeti ile ilgili birçok farklı konuyu kapsayan bir düzenlemedir. Bu nedenle, bazı sorunlar ortaya çıkabilir. İşte, kat irtifakı uygulamasında sıklıkla karşılaşılan sorunlar:
- Yönetim sorunları: Kat irtifakı uygulamasında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, kat malikleri arasındaki yönetim sorunlarıdır. Özellikle, kat malikleri arasında anlaşmazlıkların çıkması veya yönetim kurulunun işleyişinde sorunlar yaşanması gibi durumlarda, bina yönetimi etkilenir.
- Aidat ödeme sorunları: Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin kullanımı ve ortak alanların bakımı için aidat ödemekle yükümlüdür. Ancak, bazı kat malikleri aidatlarını ödememekte veya ödemekte gecikmeler yaşanmaktadır. Bu durum, bina yönetiminin maddi açıdan zorluklarla karşılaşmasına neden olabilir.
- Yapısal sorunlar: Bina üzerinde yapısal sorunlar ortaya çıkması durumunda, bu sorunlar bütün kat maliklerini etkileyebilir. Özellikle, ortak kullanım alanlarında çıkan sorunlar veya tadilat gerektiren durumlar, kat malikleri arasında anlaşmazlıklara neden olabilir.
- Tapu sorunları: Bazı durumlarda, kat irtifakının tapu kayıtlarında hatalar oluşabilir. Bu durum, mülkiyet haklarının doğru şekilde belirlenmemesine ve anlaşmazlıklara neden olabilir.
- Yasa değişiklikleri: Kat irtifakı uygulaması, zaman zaman yasal değişikliklere tabi tutulabilir. Bu değişiklikler, kat maliklerinin haklarını ve mülkiyetlerini etkileyebilir ve anlaşmazlıklara neden olabilir.
Kat irtifakı olan ev satılır mı?
Kat irtifakı olan ev satılabilir. Kat irtifakı, bağımsız bölümlerin bir araya gelerek oluşturduğu bir yapıdaki mülkiyet haklarını düzenleyen bir yöntemdir. Bu nedenle, bağımsız bölüm sahipleri kendi bağımsız bölümlerini satabilirler. Ancak, bağımsız bölüm satışı yaparken, kat irtifakı yönetmeliğinde belirtilen kurallara uyulması gerekmektedir.
Örneğin, kat malikleri toplantısı yapılması ve oy birliği sağlanması gereken bazı durumlar vardır. Ayrıca, satışa ilişkin detaylar kat irtifakı yönetmeliğinde belirtilen hükümlere uygun olarak düzenlenmelidir. Aksi takdirde, satış işlemi geçersiz sayılabilir veya gelecekte anlaşmazlıklara neden olabilir.
Kat irtifakı olan bir bağımsız bölümün satış işlemleri, tapu sicil müdürlüğünde gerçekleştirilir. Satış işlemi sonrasında, tapu kaydında yapılan değişiklikle birlikte, yeni sahibi bağımsız bölümün mülkiyetine sahip olur.
Kat irtifakı olan ev de kiracı olunursa nasıl problemler ortaya çıkabilir?
Kat irtifakı olan bir evde kiracı olarak yaşamak bazı potansiyel problemlere neden olabilir. Bunlardan bazıları şunlardır:
- Kat Malikleri Toplantısı Kararları: Kat irtifakı yönetmeliği gereği, kat malikleri toplantısı kararları bağımsız bölümlerin kullanımını etkileyebilir. Örneğin, ortak alanların kullanımına ilişkin kararlar, bina bakımı ve onarımı gibi konularda kararlar alınabilir. Bu tür kararlar, kiracıların yaşam koşullarını etkileyebilir ve bazen rahatsızlık yaratabilir.
- Aidat Ödemeleri: Kat irtifakı yönetmeliği gereği, kat malikleri ortak giderleri karşılamak için aidat ödemeleri yapmak zorundadır. Bu aidatlar, bina bakımı, temizlik, asansör bakımı, güvenlik, bahçe düzenlemesi gibi ortak giderler için kullanılır. Kiracılar da genellikle bu aidatların bir kısmını ödemekle yükümlüdürler. Ancak, bazen kat malikleri, kiracılara aidat ödemekle yükümlü olduklarına dair yazılı bir sözleşme imzalatırlar. Bu durumda, kiracıların kat irtifakı aidatlarına ödeme yapmaları gerekebilir.
- Satış İşlemleri: Kiracıların, bağımsız bölüm sahibi olan ev sahiplerinin bağımsız bölümlerini satması durumunda, yeni sahibin de kiracı ile devam etmek isteyip istemediği belirsiz olabilir. Bu durumda, kiracıların taşınma planları yapmaları gerekebilir.
- Onarım ve Bakım: Kat malikleri, bina bakımı ve onarımı için ortak giderler ödese de, bazı durumlarda bağımsız bölümlerin bakımı ve onarımı da bağımsız bölüm sahiplerinin sorumluluğundadır. Kiracıların, bu tür sorumlulukları yerine getirmeleri için gerekli işlemleri yapmaları gerekebilir.
Peki hiç avantajı yok mu?
Elbette kat irtifakı olan bir evde kiracı olmanın bazı avantajları da vardır. Bunlardan bazıları şunlardır:
- Bina Güvenliği: Kat irtifakı yönetmeliği gereği, bina güvenliği için belirli standartlar oluşturulur ve bunlara uyulması zorunludur. Bu nedenle, kiracılar için de bina güvenliği konusunda belirli bir güvence sağlanmış olur.
- Ortak Kullanım Alanları: Kat irtifakı yönetmeliği gereği, bina sakinlerinin ortak kullanım alanlarına erişimi olması zorunludur. Bu alanlar genellikle bahçe, havuz, fitness salonu, çocuk oyun alanı, spor salonu gibi imkanları içerir. Kiracılar da bu ortak kullanım alanlarından yararlanabilirler.
- Sorumluluklar: Bağımsız bölüm sahibi olan ev sahipleri, bina bakımı ve onarımı için sorumluluklarını yerine getirirler. Bu, kiracıların bu konularda herhangi bir endişe taşımalarına gerek kalmaması anlamına gelir.
- Yönetici Hizmetleri: Kat irtifakı yönetmeliği gereği, bina yöneticisi ataması yapılır. Bu kişi, bina ile ilgili tüm işlemleri ve yönetimi gerçekleştirir. Kiracılar, bu sayede herhangi bir sorunla karşılaştıklarında yöneticiye başvurarak çözüme kavuşturabilirler.
- Konum: Kat irtifakı olan binalar genellikle şehir merkezinde yer alırlar. Bu nedenle, kiracılar için ulaşım kolaylığı ve çevredeki imkanlara erişim sağlamak daha kolay olabilir.
Yapımcı ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları Ve Borçları Nelerdir?
Kat irtifakında yapımcı firmanın sorumlulukları nelerdir?
Kat irtifakı uygulaması Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) gibi mevzuatlarda düzenlenmektedir. Bu kanunlar çerçevesinde yapımcı firmanın sorumlulukları şunlardır:
- Yapım Sözleşmesi: Yapımcı firma, bina inşaatı için sözleşme yapar. Bu sözleşmede, yapılacak işin niteliği, süresi, maliyeti, ödeme koşulları gibi konular yer alır. Yapım sözleşmesi, kat irtifakının oluşumunda önemli bir belgedir.
- Yapı Denetim: Yapımcı firma, bina inşaatı sürecinde yapı denetimi yaptırmakla yükümlüdür. Yapı denetimi, bina inşaatının kalitesini ve güvenliğini sağlamak için gereklidir. Yapı denetimi sonucunda oluşan rapor, kat irtifakı yönetmeliği gereği, tapu tescil işlemleri için gereklidir.
- Tapu Tescili: Yapımcı firma, bina inşaatı tamamlandıktan sonra kat irtifakı yönetmeliğine uygun şekilde tapu tescil işlemlerini tamamlamakla yükümlüdür. Tapu tescil işlemleri, bağımsız bölümlerin ayrı ayrı tapularının çıkarılmasını sağlar.
- Bina Garantisi: Yapımcı firma, bina inşaatı sonrasında bina garantisini sağlamakla yükümlüdür. Bu garanti kapsamında, bina inşaatında ortaya çıkan tüm hataların düzeltilmesi yapılmalıdır. Bu garantinin süresi, KMK’ya göre 10 yıldır.
- Bina Yönetim Planı: Yapımcı firma, bina inşaatı sonrasında bina yönetim planını hazırlamakla yükümlüdür. Bina yönetim planı, kat maliklerinin hak ve sorumluluklarını belirleyen bir belgedir. Bu plan, bina yöneticisi tarafından uygulanır.
Özetle, yapımcı firma, kat irtifakı uygulamasında bağımsız bölümlerin inşaatını gerçekleştirir ve kat irtifakı yönetmeliğine uygun şekilde tapu tescil işlemlerini tamamlar. Ayrıca, bina garantisini sağlamakla yükümlüdür ve bina yönetim planını hazırlar. Bu sorumlulukların yerine getirilmesi, kat irtifakı uygulamasının güvenli ve sorunsuz şekilde tamamlanması için önemlidir.
Kat irtifakı sahiplerinin hakları ve borçları nelerdir?
Kat irtifakı sahiplerinin hakları ve borçları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu kapsamda, kat irtifakı sahiplerinin hakları şunlardır:
- Bağımsız bölümünü kullanma, işletme ve tasarruf etme hakkına sahiptirler.
- Ortak yerlerin kullanımına eşit hak sahibidirler.
- Kat malikleri arasında oy hakkına sahiptirler ve karar almak için katılım sağlayabilirler.
- Kat malikleri, ortak giderleri ödemekle yükümlüdürler.
- Kat malikleri, ortak yerlerin bakım ve onarım masraflarını karşılamakla yükümlüdürler.
- Kat malikleri, kat mülkiyeti yönetim planı doğrultusunda hareket etmekle yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahiplerinin borçları ise şunlardır:
- Ortak giderleri ödemekle yükümlüdürler.
- Ortak yerlerin bakım ve onarım masraflarını karşılamakla yükümlüdürler.
- Kat mülkiyeti yönetim planı doğrultusunda hareket etmekle yükümlüdürler.
- Kat malikleri arasında ortak kararların alınmasına katılmakla yükümlüdürler.
Kat irtifakı sahipleri, bu hak ve borçlarını yerine getirirken, diğer kat maliklerinin haklarına da saygı göstermek zorundadır. Aksi takdirde, kat mülkiyeti kanunu ve yönetmelikleri doğrultusunda hukuki süreçler başlatılabilir.
Sonuç
CityWell Profesyonel Yönetim, yılların tecrübesi ve güçlü hukukçu kadrosuyla alanında kendini kanıtlamış ve her ihtiyaca cevap verebilen Alesta Lex and Tax Danışmanlık A.Ş. birlikteliğiyle kurulan bir profesyonel yönetim şirketidir. Sektöre ilişkin güncel gelişmeleri sosyal medya hesaplarımızdan da paylaşıyoruz. Güncel ve sektörel gelişmelerden haberdar olmak için twitter hesabımızı takip edebilirsiniz.
